昨天，龙湖集团控股有限公司和金科地产集团先后发布2018年年度报告。据不完全统计，近两周已经有约20家房地产上市公司项目发布2018年年报。
在被称为房地产行业的“下半场”，房企的发展也进入明显的分化阶段。从已经公布年报的上市房企来看，部分龙头房企已经明显放缓扩张的步伐，在进入“提质”发展阶段的同时，更重视利润率的提升。
与此同时，随着多个核心城市群规划落地，越来越多的房企开始积极参与城市更新、产城项目建设以及城市运营等多元化发展路径，代替原有的单一卖房模式。其中，以佛山为例，多个房企的多元化发展已经有了实质性的进展。而这些行业风向，也正是佛山地产正在转型的新趋势。
“降速提质”
龙头房企从高速增长转向平稳高质量增长
快速“复制粘贴”的高周转、快速扩张的房地产开发时代已经过去，至少越来越多的龙头房企过去一年的表现明显，放弃高速扩张。从已披露的上市公司年报来看，2018年部分龙头房企已经刻意放缓了扩张的步伐，更重视利润率的提升。
上一周，碧桂园发布年报，2018年连同其合营企业及联营公司累计实现归属于母公司股东权益的合同销售金额5018.8亿元，同比增长31.3%。
“速度一定要放在安全质量后面，一定要在保证安全质量之下才能继续往前走。”3月18日碧桂园举行的2018年度业绩会上，碧桂园董事会主席杨国强对碧桂园2019年销售增速的表述是“先稳健，再努力”。
同样放缓增速的还有雅居乐，根据雅居乐发布的年报数据，2018年全年，雅居乐实现销售金额1026.7亿元，同比增长14.5%。从业绩增长幅度来看，2019年销售目标1130亿元相较于2018年销售业绩提升10.1%，企业业绩增速放缓。
发展诉求从原来的重点关注规模的扩张，向规模扩张与利润增长并存改变的还有步入千亿“梯队”的阳光城。
根据阳光城发布的年报数据显示，2018年阳光城实现全口径合约销售金额1628.56亿元，合约销售面积1266.38万平方米，分别同比增长77.9%和92.1%。2019年阳光城则提出全口径销售目标1800亿元，目标销售增长率为10.5%。业界认为，按照近两年的阳光城销售增长率来看，目标的制定较为保守。但是在提出销售目标的同时，阳光城也提出了营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准。
“一方面是仍有不少二三梯队的房企仍旧在快速发展，纷纷提出千亿目标；另一方面还有很多房企‘披上了隐形战衣’，专注企业 转型、降速提质和参与城市建设。企业发展路径在分化。”对此业内人士指出，“不管是迫于寻找新的利润点还是土地空间的被动转型，抑或是增加企业竞争力配合城市发展需求，过去一年都可以看到很多企业的实质性转型的举措与行动。”
改变单一“卖楼”路径
参与旧改与城市运营项目成新利润点
值得关注的是，近一两年房地产企业在参与三旧改造城市更新，甚至产城项目建设和村级工业园改造等方面表现十分积极。一改行业“上半场”以卖楼为主要发展路径的模式。以佛山为例，包括碧桂园、万科、保利、时代等房企，都已经开始深入参与到旧改、产业小镇建设等领域。
时代中国发布的年报显示，2018年时代实现合同销售金额606.0亿元，同比增长46%。值得关注的是，该公司2018年成功转化4个城市更新项目，4个项目分别位于佛山、广州和中山。目前未成功转化的城市更新项目还有80个，总用地面积约1083万平方米，预计可转化土地储备建筑面积约2523万平方米。
今年初，时代中国佛山负责人在接受采访时就表示，时代将积极参与村级工业园改造，希望得到政府的政策支持。业内人士指出，旧改转化将为房地产企业提供利润和发展空间，同时也更加符合目前的城市发展需求。
在民营房企中表现出色的龙光地产也在积极参与城市更新项目以拓展土地储备。据龙光发布的年报数据，截至2018年末，龙光孵化并购及城市更新项目货值达2500亿元。报告期内，已经成功孵化珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖两个项目。未来，还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售。
同时，还有更多房企如万科、保利和金茂等，已经从房地产商转为城市运营商。根据中国金茂发布的年报数据，截至2018年底，金茂已累计获取及锁定13个城市运营项目，预计2019年年底将会有20个城市运营项目。
也就是说，更多房企从“卖”物业的盈利模式转为持有物业。业内人士指出，持有物业能够给这些房企带来持续稳定的营业收入，同时可以为城市配套建设做出贡献。不过，这也更加考验房企的运营能力，“此外，旧改项目转化节奏存在一定不可控性。”
多元化发展
参与养老、文创、环保、机器人等全领域发展
在新的发展周期下，房地产企业的多元化发展已经不再局限于商业、教育、代建、物业管理等行业，更多房企开始积极参与养老、文创、环保、农业、物流产业甚至机器人等全领域发展，同时以多元业务反哺主业。
其中，更多房企的多元化发展仍旧是在地产领域的再延伸。如越秀地产集中在养老地产和房屋租赁板块稳步推进新业务。根据越秀地产发布的年报，该公司目前运营中的五星级养老项目广州银幸颐园入住率达到90%，分项目也顺利开业，还在改造建设的项目有8个。
2018年中海则是以住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计与现代服务产业群为三大产业群，以90%的资源聚焦住宅开发主业，7%至8%的资源用于持有商业物业发展，1%至2%的资源用于创新业态。据中海地产发布的年报显示，2018年中海围绕房地产开发拓展，共有13个新业务项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业的12种业态，包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35万平方米。
招商蛇口也将多元化发展的方向放在了当下的新兴产业形态，诸如房屋租赁、养老公寓和文创项目等板块。据克尔瑞地产研究统计，2018年，在养老健康产业上广州及深圳的颐养中心纷纷落地。文创项目上，招商蛇口已在6个城市拥有8个意库项目，运营面积超过110万平方米，累计文创产业客户865个。去年还有佛山IPARK城等集中商业开业。
同时，提出“降速提质”的碧桂园去年也开始全面在多元化业务发展方面大展拳脚，提出以地产、农业、机器人为三大重点发展方向。就在上个月，碧桂园旗下的广东博智林机器人有限公司正式与香港科技大学签约，共建“香港科技大学·博智林联合研究院”。
聚焦城市群发展
珠三角成多家房企的重点版图
目前，珠三角成为更多房企的重点发展版图。部分全国性房企在珠三角的业绩或土地储备达到了六成甚至九成，尤其是总部在珠三角范围内的企业，在关注三四线城市与长三角和京津冀城市群的同时，在过去一年加大对珠三角区域的开发布局。
根据越秀地产发布的年报数据，从合同销售的区域分布来看，珠三角总体约占全年销售金额60%；紧随其后的长三角地区为22.2%，而中部地区和环渤海分布相对均衡，分别占到10.7%和7.1%。同样，时代中国2018年的销售业绩贡献集中在政策相对利好的珠三角城市，销售业绩占比为90%，其中广佛两地占比为主导，分别为36%和30%。
作为“大本营”在佛山的碧桂园，在积极布局三四线城市的同时，珠三角仍旧是主要土地储备区域。年报数据显示，截至2018年末，碧桂园在国内权益土地储备达到约2.4亿平方米。位于珠三角的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。
2018年龙光通过招拍挂形式新增32个项目，建筑面积达到747万平方米，其中66.7%集中在珠三角。同时，从储备货值分布情况来看，龙光地产在珠三角地区的土储货值占到71%。
同样，珠三角地区充足的土地储备将持续为雅居乐的销售业绩提供有力支持。根据企业业绩发布会最新消息，截至2018年末企业于珠三角拥有土地储备987万平方米，总货值约1500亿元。克尔瑞地产研究分析指出，大量的土储与传统华南房企的区域影响力使得这类房企成为珠三角房地产发展有力的竞争者。
