新调控时代
门卫安保、园丁保洁、房屋维修……这是过去物业给人的粗略印象，不起眼，不受重视。谁也料想不到，短短几年时间，伴随着存量时代的到来，物业公司一举成为资本市场的“香饽饽”。人脸识别、AI社区、数字赋能、增值服务等新词汇开始涌现。
今年，迎来物业增长的集中爆发期。截至目前，全国已有14家物业公司成功上市。在过去10年、20年的房地产发展周期里，物业的角色只是一个下游极小的细分领域，如今，昔日的“小丑鸭”因何蜕变成了“白天鹅”，物业到底发生了怎样的变化，上市成色几何？我们一起来梳理一下。
物业上市“八仙过海”各有特色比拼财技
彩生活——第一个“吃螃蟹”
2014年6月，彩生活从母公司花样年分拆登陆港股资本市场，打响了国内物业公司上市的“第一枪”。
如今，彩生活发展成一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。目前彩生活已经进入全国500多个社区，服务的社区面积超过6000万平方米。以深圳、上海、成都、西安、北京、广州等中心城市为核心，致力于将物业管理打造成一家平台企业。
资料显示，彩生活目前管理的物业面积已达到了11.22亿平方米。
2018年年报显示，彩生活全年实现收入36.13亿元，同比增长121.9%；归属于股东的净利润4.85亿元，同比增长51.3%。作为第一个“吃螃蟹”的物业管理公司，上市五周年之际，彩生活亮眼的财报表明抢跑才会赢。
中海物业——慢中有快
2015年10月23日，中海物业在港交所正式挂牌交易。中海物业由中海地产旗下的物业管理业务分拆而成，是继彩生活之后，第二家在香港上市的内地物业管理公司。
目前，中海物业业务分布于中国76座主要城市，签约物业项目741个，服务面积超过1.72亿平方米，业务涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多元化业态。
2018年年报显示，中海物业的管理面积由2017年年底的1.28亿平方米上升至2018年的1.41亿平方米，上升幅度为9.8%。营业收入港币41.55亿元，相比2017年涨幅达23.7%。毛利为港币8.49亿元较去年增加了5.8%。此外，中海物业拥有人应占溢利达港币4.02亿元，上升31.1%。
近两年，中海物业的扩张步伐放缓，2018年新增的1300万方管理面积中有230万方来自于对商业及政府项目的拓展。
绿城服务——三驾马车
2016年7月12日，绿城服务正式在香港交易所主板挂牌上市，股票代码为2869.HK，是继彩生活、中海物业、中奥到家后，第四家登陆港交所的内地物业服务企业。
绿城服务拥有三大业务板块，被称为服务行业“收割机”，三驾马车分别是物业服务，园区服务，咨询服务。2018年，物业服务收入为44.61亿元，占总收入的66.5%，同比增长25.3%，依然是收入和利润最大的来源；园区服务收入达人民币13.1亿元，同比增长45.5%，占总收入的19.5%；咨询服务收入达9.39亿元，占总收入的14.0%，同比增长38.1%。
2018年业绩公告显示，绿城服务2018年实现收入67.10亿元，同比增长30.5%。在管面积达170.4百万平方米，同比增长23.7%，在管项目1236个，较2017年增加201个，覆盖全国29个省、直辖市和自治区以及137个城市。
同时，足以“碾压”同行的是绿城服务充足的储备面积，2018年增加到192.1百万平方米，同比增长28.1%。这是绿城服务连续第五年储备面积高于在管面积，企业每年新获取项目面积总量为集团未来的增长提供了坚实基础。
雅生活——双品牌驱动
雅生活是雅居乐集团下的物业板块。2018年2月9日，雅生活正式在香港联合交易所主板挂牌交易，成为首家红筹分拆H股的物业服务企业。
2017年6月，雅生活集团收购绿地物业100%股权，8月绿地控股投资10亿入股雅生活，获得雅生活集团20%股权，并与绿地集团签署战略合作协议。雅生活集团实施“雅居乐物业”与“绿地物业”双品牌驱动战略。
2018年，雅生活在管面积达1.38亿平方米，同比增长76.3%；已签订物业管理合约总建筑面积2.30亿平方米，增长82.2%。
财报显示，2018年雅生活实现收入33.77亿元，较去年同期增加91.8%。净利润为8.11亿元，同比增长170.1%；净利润率为24%，较去年同期的17%上升7个百分点。纵观近五年财务数据，雅生活的收入持续递增，净利润实现同频增长。
得益于雅居乐、绿地双品牌驱动，上市仅一年，雅生活实现收入和净利润实现跨越式增长。
碧桂园服务——背靠大树好乘凉
2018年6月19日，碧桂园服务于港交所上市，凭借与同为杨氏家族控股的碧桂园的“兄弟”关系，手握巨大的天然资源，一上市便成为港交所市值最大的物业管理公司。
碧桂园服务表示，2019年或将成为其“城市服务元年”。
财报显示，2018年碧桂园服务的年内收入由2017年同期约31.22亿元增至46.75亿元，增幅约49.8%。其中，社区增值服务收入约为4.17亿元，占公司总体收入8.9%。
据了解，碧桂园服务的项目遍布中国境内31个省、市及自治区的超过280个城市，以及海外的马来西亚，合同管理总面积约达5亿平方米。管理共840项物业及向约140万户业主提供物业管理服务，收费管理总面积约为1.82亿万平方米，其中马来西亚项目的收费管理面积为110万平方米。
倚靠深厚的碧桂园全国及海外布局优势，碧桂园服务可以说是含着“金钥匙”出生，上市后更是如虎添翼。
新城悦——智慧先行
2018年11月6日，新城集团旗下物业公司新城悦在港股主板挂牌上市。
创立于1996年的新城悦，成长于常州，发展于长三角，以“1+3”战略为战略。其中长三角优势区域为“1”，环渤海、中西部和珠三角区域为“3”，业务扩张至全国范围。
2015年，新橙社APP发布，在社区，新城悦通过APP、微信、4008服务热线等线上渠道，配合服务终端、社区智能柜和短途配送等线下渠道，形成一个完整的社区生活服务平台。
2018年年报显示，新城悦整体营收达到人民币11.5亿元，同比增长32.7%；公司业绩增长主要源于两项主要业务：物业服务及增值服务，两项服务持续保持着强劲增长的势头，收入同比增长分别为29.1%及39.7%。公司在业务规模快速扩张的同时提高了其管理效率，并在成本管控工作取得了有效的成绩，以致年内利润达到人民币1.6亿元，较2017年同期大幅增加77.9%。
率先进入智慧科技赛道，新城悦的前瞻意识为其业绩增长帮了不少忙。
佳兆业美好——智能物管
2018年12月6日，佳兆业物业正式于香港交易所主板挂牌上市。2019年4月，更名为“佳兆业美好集团有限公司”，表示将从传统物业管理服务公司转型为现代全方位社区智能生活物业管理服务提供商。
2018年度业绩报告显示，佳兆业物业总收益8.96亿元，同比增长33.9%。
2018年，集团共签约新项目16个，新增在管建筑面积达3.1百万平方米；签约顾问服务项目8个，达32.2百万平方米，较2017年增长约8.4%；在管建筑面积约达26.9百万平方米，较2017年增长约12.1%。2018年度，集团共管理132项物业，包括105个住宅社区及27个非住宅物业，为约16万户业主提供优质的物业管理服务。
立足于广东大本营的佳兆业物业，收入主要来源于集团就粤港澳大湾区、长三角、环渤海经济圈、华中区及华西区所提供的服务。
为何纷纷扎堆港交所？
物业公司上市“开闸”，形成了燎原之势。除上述已经上市的物业公司外，今年3月，蓝光发展旗下物业公司获批发行境外上市外资股，也将赴港上市，这是蓝光自去年6月同意嘉宝股份向新三板申请公司股票终止挂牌后，首次公开发行H股计划。
同时，3月15日，滨江服务在港交所敲钟上市，而由奥园集团分拆的奥园健康生活集团，也于3月18日在港交所成功挂牌交易。
记者了解到，截至目前，物业公司仅有南都物业登陆A股市场，其余13家均登陆了H股。诸葛找房副总裁苑承建分析称，“物业公司选择港股上市主要是因为港股上市流程是注册制，相对简单，另外香港资本市场对服务类企业价值认同较高，可以获得较好的估值。”
业内人士表示，A股审批较为谨慎，IPO需要利润、营收规模、关联交易比重等多个方面达标；还要注意公司分拆问题以及业务、人员架构、内控规范等，目前主要的物业公司都存在关联交易比重过大的问题。对比之下港股满足条件便可上市，再加上碧桂园服务之前也有弃A择港的范例。
跑马圈地赢在“最后一公里”
据统计数据，从管理规模来看，除南都物业外，其他13家H股上市物业公司的总合约面积规模已超过20亿平方米，同比增长超过40%；在管面积规模超10亿平方米，同比增长超过30%，两者对比可以发现物业公司仍有大量的储备面积可以转化为在管面积。企业营收而言，2018年13家H股上市物业管理公司营业收入平均增长率高达44.9%，增长势头强劲。
诸葛找房副总裁苑承建告诉记者，随着O2O等新经济类型的快速发展，物业公司直接深入服务业主，并且掌握服务业主的最后一公里，被认为未来在完善各类服务的最后一公里上具有巨大的价值，甚至可以直接为业主提供多种经营服务，实现物业公司综合价值的快速提升。
在此驱动下，为物业公司跑马圈地提供了土壤，而“资本市场对物业公司的认知发生了巨大改变，为物业公司上市创造了客观条件”。
另一方面，物业公司也希望通过并购的方式快速扩大规模，在多种经营业务方面进行布局，甚至很多也建立了科技平台，资金投入比较大，通过上市融资可以为企业的发展提供资金，也可以打通其他的融资渠道。另外，物业公司上市也是物业公司老板或者所属房企实现物业企业价值外显的一种方式。
上市“抢地盘”各有利弊
房企旗下的物业公司自带光环，具有庞大的客户基础，为何还要分拆上市？业内人士对此褒贬不一。
苑承建认为，上市的利弊要基于企业的发展目标来判断。对于希望快速发展的企业来说，上市无疑是利大于弊，特别是没有开发商背景或者所属开发企业规模不大的物业公司。一方面可以提升企业品牌，另外也可以获得企业发展所需的资金。
而作为头部企业诸如万科、龙湖等旗下的物业公司目前尚未有上市动作。以龙湖为例，记者了解到，此前“龙湖物业”更名为“龙湖智慧服务”，将物业作为龙湖集团四大主航道业务之一。近几年，龙湖智慧服务正运用科技与大数据全面驱动服务内核，以每年亿级业绩增速抢跑。
龙湖智慧服务总经理曾益明在接受采访时曾说，龙湖智慧服务目前有一万多名员工，2020年的营收目标将达到60亿。对于是否会有上市计划，曾益明表示，“上市并不是目的，龙湖智慧服务在行业内不是要做规模最大的企业，而是要做最具特色和成长性的服务企业。”
还有业内人士认为，物业的本质在于服务，而非资本逐利。比如一些小而美的公司在规模上不具备上市的条件，并且在集中化的趋势下，“上述公司可能被有实力上市的公司收购，它们本身也是非常好的标的资产。”
同时，记者了解到，正在酝酿分拆上市的物业公司也不在少数。如华润高层多次表示华润置地旗下的华润物业科技正在稳步推进上市计划，希望物业分拆上市能给公司带来更大的发展促进。
